Toàn quốc CÁCH THỨC GIẢI QUYẾT HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ KHI BÊN BÁN ĐỘT NGỘT QUA ĐỜI

Trong quá trình thực hiện các giao dịch chuyển nhượng bất động sản, việc bên bán không may qua đời trước khi hoàn tất thủ tục sang tên là một rủi ro pháp lý phức tạp, làm thay đổi chủ thể thực hiện nghĩa vụ và phát sinh các quan hệ pháp luật về thừa kế. Sự kiện này đòi hỏi bên mua phải hết sức cẩn trọng trong việc đánh giá tình trạng hồ sơ pháp lý hiện tại để đưa ra phương án xử lý tối ưu, từ việc thương lượng với người thừa kế để tiếp nối giao dịch cho đến việc khởi kiện ra Tòa án nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Về bản chất, khi bên bán từ trần, các quyền và nghĩa vụ tài sản liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở sẽ được chuyển giao cho những người thừa kế hợp pháp. Quy trình giải quyết cụ thể sẽ được phân định dựa trên tính pháp lý của hợp đồng tại thời điểm xảy ra sự kiện, cụ thể như sau:

Trường hợp thứ nhất, đối với hợp đồng mua bán đã được công chứng nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên. Đây là tình huống giao dịch đã phát sinh hiệu lực pháp luật nhưng chưa hoàn thành về mặt hành chính. Lúc này, quyền sở hữu căn nhà về mặt lý thuyết vẫn thuộc di sản của người đã khuất, song những người thừa kế có trách nhiệm tiếp nhận và thực hiện tiếp các cam kết mà người bán đã thỏa thuận. Cụ thể, họ có quyền yêu cầu bên mua thanh toán nốt phần tiền còn thiếu (nếu có) và ngược lại, phải thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà ở cùng các giấy tờ pháp lý liên quan. Bên mua sẽ tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Điều 133 Luật Đất đai 2024. Trong trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu bổ sung hồ sơ về nhân thân người bán, các đồng thừa kế bắt buộc phải thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế và phối hợp ký các văn bản sửa đổi, bổ sung hợp đồng để hoàn tất quy trình chuyển nhượng.

Trường hợp thứ hai, đối với hợp đồng chưa được công chứng, chỉ được lập dưới dạng giấy viết tay hoặc thỏa thuận đặt cọc. Căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực; nếu không tuân thủ, hợp đồng có nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu về hình thức theo khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, pháp luật vẫn mở ra một lối thoát cho bên mua thiện chí thông qua quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Để giải quyết, bên mua cần yêu cầu những người thừa kế của bên bán tiến hành khai nhận di sản là căn nhà và tiếp tục ký kết hợp đồng mua bán có công chứng. Nếu phía người thừa kế từ chối hợp tác, bên mua có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu công nhận giao dịch đã hoàn thành hoặc buộc bên bán phải hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại.

Tóm lại, việc giải quyết hợp đồng khi bên bán qua đời cần sự linh hoạt và am hiểu pháp luật để chuyển tiếp nghĩa vụ từ người đã khuất sang người thừa kế một cách hợp pháp. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.