Toàn quốc CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ ĐỂ TÒA ÁN TUYÊN BỐ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ ĐẤT VÔ HIỆU

Trong lĩnh vực giao dịch bất động sản, hợp đồng mua bán nhà đất là một trong những loại hợp đồng dân sự phổ biến nhất, tuy nhiên, không phải mọi hợp đồng được ký kết đều đảm bảo đủ điều kiện để có hiệu lực pháp lý. Việc xác định và chứng minh hợp đồng mua bán nhà đất không đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật là cơ sở quan trọng để bên có quyền lợi hợp pháp, thường là bên bán, có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu, từ đó đòi lại tài sản đã chuyển giao. Theo đó, Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã nêu rõ các điều kiện bắt buộc mà một giao dịch dân sự cần phải có để được coi là hợp pháp và có hiệu lực thi hành. Những điều kiện này bao gồm: tính hợp pháp về chủ thể tham gia giao dịch, sự tự nguyện hoàn toàn của các bên, mục đích của giao dịch không vi phạm pháp luật và đạo đức xã hội, cũng như nội dung hợp đồng phải phù hợp với quy định hiện hành.

Cụ thể, có nhiều trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất có thể bị Tòa án xem xét và tuyên bố vô hiệu. Một trong những lý do phổ biến là khi nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái với những chuẩn mực đạo đức xã hội. Ví dụ điển hình là việc mua bán nhà đất nằm trong khu vực đang được quy hoạch cấm chuyển nhượng, hoặc bất kỳ giao dịch nào liên quan đến tài sản mà pháp luật không cho phép mua bán trong thời điểm đó. Bên cạnh đó, hình thức của hợp đồng cũng là yếu tố quan trọng để xác định tính hiệu lực. Nếu hợp đồng mua bán nhà đất được lập chỉ bằng văn bản viết tay mà không trải qua công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật, đồng thời có ít nhất một bên chưa thực hiện tối thiểu hai phần ba nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng, thì theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng đó sẽ không được công nhận là có hiệu lực pháp lý.

Một căn cứ pháp lý khác thường gặp là việc các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng không có tư cách pháp lý phù hợp. Chẳng hạn, bên bán không phải là chủ sở hữu hợp pháp của nhà đất, hoặc người bán không được chủ sở hữu ủy quyền theo đúng quy định của pháp luật thì hợp đồng mua bán này cũng sẽ bị xem là vô hiệu. Ngoài ra, hợp đồng mua bán có thể bị coi là giả tạo khi nó được lập ra chỉ nhằm che giấu một giao dịch khác không phải là mua bán. Ví dụ như hợp đồng thực chất chỉ để đảm bảo cho một hợp đồng vay mượn hoặc giao dịch dân sự khác, thì theo Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng này sẽ bị hủy bỏ, không được pháp luật thừa nhận hiệu lực.

Một vấn đề khác cũng thường được Tòa án xem xét kỹ là tính tự nguyện trong việc ký kết hợp đồng. Nếu hợp đồng mua bán nhà đất được xác lập dưới sự tác động tiêu cực như bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép, hoặc do sự nhầm lẫn nghiêm trọng của một trong các bên, thì hợp đồng này có thể bị hủy bỏ theo quy định tại các Điều 122 đến 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi và sự công bằng trong các giao dịch dân sự, tránh việc một bên bị thiệt thòi do hành vi sai trái của bên còn lại.

Khi Tòa án ra quyết định tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu, theo các quy định của Bộ luật Dân sự từ Điều 122 đến Điều 129 năm 2015, các bên trong giao dịch phải thực hiện việc khôi phục lại tình trạng ban đầu trước khi giao dịch xảy ra. Điều này có nghĩa là mỗi bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận được từ giao dịch đó. Trong trường hợp này, bên bán sẽ có quyền đòi lại nhà đất đã bàn giao cho bên mua theo hợp đồng. Việc thực hiện nghĩa vụ trả lại này là bắt buộc nhằm đảm bảo quyền lợi của bên bị thiệt hại do hợp đồng vô hiệu gây ra.

Như vậy, để bảo vệ quyền lợi của mình khi nghi ngờ hợp đồng mua bán nhà đất chưa đảm bảo điều kiện có hiệu lực pháp lý, bên bán cần nắm rõ các quy định tại Điều 117 cũng như các Điều 122 đến 129 của Bộ luật Dân sự 2015. Việc chuẩn bị hồ sơ chứng cứ đầy đủ để chứng minh hợp đồng vi phạm các điều kiện này sẽ là nền tảng quan trọng để Tòa án xem xét và tuyên bố hợp đồng vô hiệu, qua đó giúp bên bán có thể đòi lại quyền sở hữu tài sản một cách hợp pháp và chính đáng.

Tóm lại, hợp đồng mua bán nhà đất không đảm bảo các điều kiện có hiệu lực theo quy định pháp luật sẽ không được Tòa án công nhận và có thể bị tuyên bố vô hiệu. Điều này không chỉ bảo vệ quyền lợi của bên bán mà còn góp phần đảm bảo sự minh bạch, chính xác và công bằng trong các giao dịch dân sự nói chung, tạo dựng niềm tin trong xã hội đối với các giao dịch về bất động sản. Do vậy, trước khi tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà đất, các bên cần hết sức lưu ý và thực hiện đầy đủ các quy định pháp luật nhằm tránh các rủi ro pháp lý không mong muốn. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.