Toàn quốc Chấm dứt hợp đồng thuê phòng trọ - Các thủ tục pháp lý người thuê và chủ nhà cần biết

Trong quá trình thuê và cho thuê nhà trọ, có rất nhiều tình huống khiến một trong hai bên muốn chấm dứt hợp đồng sớm hơn so với thỏa thuận ban đầu. Dù là người thuê hay chủ nhà, việc chấm dứt hợp đồng thuê phòng trọ đúng cách, hợp pháp sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của mình, đồng thời tránh phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp. Bài viết sau đây sẽ giúp bạn hiểu rõ các quy định pháp lý, các lý do hợp lệ, thủ tục và lưu ý khi chấm dứt hợp đồng thuê phòng trọ tại Việt Nam.

Căn cứ pháp lý và các trường hợp được chấm dứt hợp đồng thuê phòng trọ
Việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trọ không thể thực hiện một cách tùy tiện, đặc biệt là khi trong hợp đồng có quy định cụ thể về thời hạn thuê, tiền đặt cọc và các nghĩa vụ đi kèm. Do đó, việc hiểu rõ các căn cứ pháp lý và lý do hợp lệ để chấm dứt là điều cần thiết.

​

Căn cứ pháp lý
Các văn bản pháp luật điều chỉnh vấn đề chấm dứt hợp đồng thuê phòng trọ bao gồm:

• Bộ luật Dân sự 2015;
• Luật Nhà ở 2014;
• Luật Đất đai 2013 (trong trường hợp liên quan đến quyền sử dụng đất);
• Các nghị định, thông tư hướng dẫn liên quan đến hợp đồng dân sự, hợp đồng thuê nhà.

Theo Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản (bao gồm nhà ở, phòng trọ) có thể chấm dứt trong các trường hợp sau:

1. Hết thời hạn thuê mà không gia hạn;
2. Theo thỏa thuận giữa hai bên;
3. Một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng hợp pháp;
4. Bên thuê hoặc bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng.

Các trường hợp người thuê có quyền chấm dứt hợp đồng
Người thuê phòng trọ có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng (nghĩa là không cần sự đồng ý của bên cho thuê), nếu thuộc các trường hợp sau:

• Chủ nhà không sửa chữa nhà khi có hư hỏng nghiêm trọng, ảnh hưởng đến việc sinh hoạt;
• Cắt điện, nước hoặc cung cấp dịch vụ không đúng cam kết;
• Nhà thuê không đảm bảo an toàn, an ninh, môi trường sống;
• Chủ nhà xâm phạm đời tư hoặc can thiệp quá mức vào cuộc sống cá nhân;
• Bị đe dọa, xúc phạm, hành hung;
• Các lý do bất khả kháng như bệnh tật, chuyển công tác đột xuất, gia đình có biến cố (cần có bằng chứng minh họa nếu tranh chấp xảy ra).

Các trường hợp chủ nhà có quyền chấm dứt hợp đồng
Chủ nhà có thể yêu cầu chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp sau:

• Người thuê không thanh toán tiền thuê nhà đúng hạn trong thời gian đã cam kết;
• Sử dụng phòng trọ vào mục đích trái pháp luật (đánh bạc, ma túy, chứa chấp người khác bất hợp pháp…);
• Gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến an ninh trật tự khu vực hoặc làm hư hỏng tài sản mà không bồi thường;
• Cho người khác thuê lại mà không được sự đồng ý của chủ nhà;
• Tự ý thay đổi cấu trúc phòng trọ, phá dỡ hoặc cải tạo khi chưa có sự đồng ý.

Trong các trường hợp trên, chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu người thuê trả lại phòng trọ, đồng thời có thể khấu trừ tiền cọc nếu có thiệt hại phát sinh.

Thủ tục và cách thức chấm dứt hợp đồng thuê phòng trọ đúng luật
Dù lý do là gì, khi một trong hai bên muốn chấm dứt hợp đồng, cần tuân thủ các bước thủ tục nhất định để đảm bảo việc chấm dứt là hợp pháp, minh bạch và có bằng chứng rõ ràng, tránh phát sinh tranh chấp sau này.

​

a. Bước 1: Thông báo chấm dứt hợp đồng

• Bên muốn chấm dứt hợp đồng (người thuê hoặc chủ nhà) cần gửi thông báo bằng văn bản;
• Thông báo cần nêu rõ lý do chấm dứt, ngày dự kiến rời đi hoặc bàn giao phòng;
• Thời gian báo trước nên thực hiện theo quy định trong hợp đồng (thường là 15 – 30 ngày).

Lưu ý: Nếu không báo trước theo đúng thời gian đã cam kết, bên vi phạm có thể bị phạt hoặc mất tiền cọc (đối với người thuê), hoặc phải đền bù (đối với chủ nhà).

b. Bước 2: Lập biên bản thanh lý hợp đồng

• Biên bản này cần ghi rõ: thời điểm chấm dứt, việc hoàn trả phòng trọ, thanh toán công nợ, và tiền đặt cọc;
• Hai bên nên cùng kiểm tra lại tài sản đi kèm, thiết bị điện nước, điện kế – đồng hồ nước;
• Cả hai bên ký xác nhận vào biên bản thanh lý.

Mẫu biên bản thanh lý thường gồm các phần:

• Thông tin hai bên;
• Lý do chấm dứt hợp đồng;
• Trạng thái bàn giao phòng;
• Tình trạng thanh toán tiền thuê và tiền cọc;
• Cam kết không khiếu nại về sau.

c. Bước 3: Bàn giao tài sản và hoàn tất nghĩa vụ

• Người thuê cần trả lại phòng trọ nguyên trạng như ban đầu (trừ hao mòn thông thường);
• Nếu có làm hư hỏng tài sản, cần bồi thường theo mức thỏa thuận;
• Chủ nhà có nghĩa vụ trả lại tiền đặt cọc, sau khi đã trừ đi các chi phí nếu có.

Trường hợp có tranh chấp, hai bên nên giữ lại biên bản, hình ảnh hiện trạng và các tin nhắn/thỏa thuận để làm bằng chứng nếu cần đưa ra cơ quan pháp luật.

Lưu ý và giải pháp phòng tránh rủi ro khi chấm dứt hợp đồng thuê phòng trọ
Dù hợp đồng có nội dung rõ ràng, việc chấm dứt vẫn có thể dẫn đến tranh cãi nếu thiếu minh bạch, không tuân thủ đúng quy trình, hoặc không có bằng chứng cụ thể. Dưới đây là những lưu ý và giải pháp giúp hạn chế rủi ro trong quá trình chấm dứt hợp đồng thuê phòng trọ.

​

a. Không nên chỉ thỏa thuận bằng miệng

• Rất nhiều người chủ quan, chỉ thông báo bằng lời nói hoặc qua điện thoại, không có bằng chứng;
• Khi có mâu thuẫn, không có văn bản chứng minh, dẫn đến bất lợi khi làm việc với tổ dân phố hoặc khởi kiện ra tòa.

➡ Giải pháp: Luôn sử dụng văn bản có chữ ký, hoặc ít nhất là tin nhắn có nội dung rõ ràng để làm bằng chứng pháp lý.

b. Luôn giữ hợp đồng và biên nhận cọc

• Trường hợp chủ nhà không trả tiền cọc, người thuê có thể gặp khó khăn nếu không có biên nhận rõ ràng;
• Ngược lại, chủ nhà cũng dễ bị thiệt nếu không có hợp đồng chứng minh người thuê vi phạm.

➡ Giải pháp: Luôn giữ hợp đồng gốc, biên bản thanh lý, hóa đơn điện nước, và biên nhận cọc trong suốt quá trình thuê.

c. Kiểm tra kỹ điều khoản trong hợp đồng ngay từ đầu

• Nhiều hợp đồng không ghi rõ thời gian báo trước, cách xử lý tiền cọc khi chấm dứt sớm, hoặc quy định về bồi thường;
• Khi xảy ra tranh chấp, không có căn cứ để yêu cầu hoặc bảo vệ quyền lợi.

➡ Giải pháp: Ngay từ đầu, nên yêu cầu bổ sung đầy đủ các điều khoản quan trọng trong hợp đồng thuê, nhất là về tiền cọc, thời hạn chấm dứt, phạt vi phạm.

d. Trường hợp nên nhờ bên thứ ba hoặc chính quyền can thiệp
Nếu có tranh chấp nghiêm trọng, không thể thương lượng, bạn có thể:

• Nhờ tổ trưởng dân phố hoặc công an khu vực can thiệp;
• Gửi đơn khiếu nại đến phòng tư pháp cấp phường/xã;
• Trường hợp bị thiệt hại lớn, bạn có quyền khởi kiện tại tòa án nhân dân cấp huyện/quận.
  

TTTT LEASE

Website: ttttlease.com
Địa chỉ: Vinhomes Landmark 4, 208 Nguyễn Hữu Cảnh, Phường 22, Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh 70000
Điện thoại: 0938669166
Email: ttttlease@ttttglobal.com