CƠ QUAN CÓ THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI GIỮA CÁ NHÂN VÀ DOANH NGHIỆP

Trong bối cảnh nền kinh tế phát triển, những xung đột về quyền lợi nhà đất nảy sinh giữa người dân và các tổ chức kinh tế thường mang tính chất vô cùng phức tạp với nhiều tầng lớp hồ sơ pháp lý đan xen. Việc nắm bắt một cách thấu đáo và chính xác về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất giữa cá nhân và doanh nghiệp là yếu tố sống còn giúp các bên bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đồng thời triệt tiêu rủi ro hồ sơ bị đình trệ hay bị trả lại do nộp sai cơ quan tài phán. Long Phan PMT sẽ hỗ trợ bạn bóc tách chi tiết các quy định này ngay trong nội dung dưới đây.

Đối với các vụ việc liên quan đến diện tích đất đã chính thức được cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sở hữu một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, pháp luật quy định thẩm quyền xét xử duy nhất sẽ thuộc về hệ thống Tòa án nhân dân, căn cứ theo khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024. Tại đây, việc xác định Tòa án cụ thể sẽ phụ thuộc vào bản chất của nội dung mâu thuẫn. Nếu các bên tranh giành về việc xác định ai là người thực sự có quyền sử dụng đối với diện tích đất đó, thì Tòa án nhân dân nơi có bất động sản tọa lạc sẽ là cơ quan có thẩm quyền xử lý, dựa trên quy định tại khoản 9 Điều 26 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (đã được sửa đổi, bổ sung vào năm 2025). Việc Tòa án địa phương thụ lý là vô cùng cần thiết bởi quy trình giải quyết đòi hỏi các hoạt động nghiệp vụ đặc thù như tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc lại hiện trạng thực tế và định giá tài sản theo quy định tại Điều 101 và Điều 104 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Sự gần gũi về mặt địa lý giúp Tòa án phối hợp nhịp nhàng với các cơ quan chuyên môn như Văn phòng đăng ký đất đai nhằm đối soát dữ liệu địa chính một cách chuẩn xác nhất.

Trong một khía cạnh khác, nếu bản chất của vụ việc không phải là tranh chấp về quyền sử dụng đất mà xoay quanh các giao dịch dân sự như yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc, phạt vi phạm hợp đồng chuyển nhượng hay các thỏa thuận thương mại, thì thẩm quyền lại được xác định theo nơi bị đơn cư trú hoặc đặt trụ sở chính theo điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Điều này có nghĩa là nguyên đơn có thể khởi kiện tại Tòa án nơi doanh nghiệp đặt trụ sở hoặc theo thỏa thuận riêng giữa các bên. Việc phân biệt rạch ròi giữa tranh chấp quyền sử dụng đất và tranh chấp hợp đồng là bước đệm quan trọng để tránh tình trạng đơn kiện bị trả lại do xác định sai thẩm quyền lãnh thổ, gây lãng phí thời gian và tiền bạc của các đương sự.

Toàn bộ tiến trình giải quyết tại Tòa án sẽ phải trải qua những giai đoạn tố tụng nghiêm ngặt. Ở cấp sơ thẩm, quy trình tuân thủ từ Điều 190 đến Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, bắt đầu từ khâu nộp đơn, thụ lý, hòa giải và chuẩn bị xét xử. Sau khi kiểm tra hồ sơ theo Điều 191 và Điều 195, Tòa án sẽ thông báo nộp tạm ứng án phí; vụ án chỉ thực sự bắt đầu khi biên lai nộp phí được giao nộp cho Tòa. Giai đoạn chuẩn bị xét xử thường kéo dài từ 04 đến 06 tháng theo Điều 203 và Điều 205, đây là thời điểm Tòa án tổ chức các phiên họp công khai chứng cứ và hòa giải. Nếu nỗ lực hòa giải không thành công, vụ án sẽ được đưa ra xét xử công khai và kết thúc bằng một bản án sơ thẩm. Theo Điều 273, bản án này chưa có hiệu lực pháp luật ngay mà các bên có 15 ngày để thực hiện quyền kháng cáo. Nếu bước vào cấp phúc thẩm theo Điều 270, Tòa án cấp trên (thường là Tòa án nhân dân cấp tỉnh) sẽ xem xét lại tính hợp pháp của bản án sơ thẩm dựa trên đơn kháng cáo của các bên hoặc đại diện hợp pháp của doanh nghiệp theo Điều 271 và Điều 273. Bản án phúc thẩm sau khi tuyên theo Điều 308 sẽ có hiệu lực pháp luật tức thì, buộc các bên phải nghiêm túc thi hành án.

Đối với những trường hợp thửa đất đang tranh chấp hoàn toàn không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thiếu hụt các giấy tờ pháp lý được quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, người dân và doanh nghiệp được trao quyền linh hoạt lựa chọn một trong hai phương thức giải quyết: hoặc yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xử lý, hoặc khởi kiện trực tiếp ra Tòa án nhân dân. Căn cứ khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024, đây là cơ chế mở nhằm đảm bảo quyền lợi cho các bên dù đất chưa hoàn thiện về mặt pháp lý. Một lưu ý tiên quyết là một khi người yêu cầu đã lựa chọn một cơ quan và cơ quan đó đã chính thức thụ lý, họ không được phép đồng thời yêu cầu cơ quan còn lại can thiệp, trừ khi đã thực hiện rút đơn hoặc có quyết định đình chỉ theo quy định của pháp luật.

Nếu các bên tin tưởng vào con đường hành chính và lựa chọn giải quyết tại Ủy ban nhân dân, thẩm quyền sẽ được phân định dựa trên đối tượng tham gia tranh chấp theo điểm b khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024. Vì một bên trong vụ việc là tổ chức (doanh nghiệp), thẩm quyền giải quyết lần đầu sẽ thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Cần đặc biệt nhấn mạnh rằng Ủy ban nhân dân cấp xã hoàn toàn không có chức năng ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai mà vai trò của họ chỉ dừng lại ở việc tổ chức hòa giải cơ sở theo Điều 235. Nếu các bên không hài lòng với phán quyết lần đầu của cấp tỉnh, họ có quyền khiếu nại lên Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn hoặc lựa chọn khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo Luật Tố tụng hành chính. Ngược lại, nếu chọn Tòa án ngay từ đầu, thẩm quyền vẫn tuân theo quy tắc nơi có bất động sản tọa lạc như đã phân tích. Tòa án sẽ chủ động xác minh nguồn gốc đất qua các thời kỳ, lấy lời khai của những người sử dụng đất liền kề và thực hiện đo đạc thực tế để ban hành phán quyết xác định quyền sử dụng đất dựa trên quá trình sử dụng ổn định, ngay cả khi chưa có giấy chứng nhận.

Tóm lại, thẩm quyền giải quyết các mâu thuẫn đất đai giữa cá nhân và tổ chức kinh tế sẽ dựa vào tình trạng pháp lý của thửa đất để phân định giữa hệ thống Tòa án nhân dân và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.