Toàn quốc ĐÁNH GIÁ KHẢ NĂNG THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH

Việc xem xét khả năng thực hiện hợp đồng chuyển nhượng là một trong những vấn đề quan trọng mà Tòa án phải đánh giá một cách khách quan, dựa trên thực tế cụ thể của từng trường hợp liên quan đến thửa đất và thái độ thiện chí của các bên tham gia giao dịch. Trong quá trình giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tòa án sẽ căn cứ vào các yếu tố thực tế, cũng như các cam kết đã được các bên thỏa thuận trong hợp đồng nhằm đưa ra phán quyết công bằng, đúng quy định pháp luật.
Cụ thể, trong trường hợp khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, cả hai bên đều đã nhận thức rõ rằng thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), nhưng đồng thời có cơ sở xác định rằng thửa đất này đủ điều kiện để tiến hành thủ tục cấp sổ trong tương lai. Khi đó, các bên có thể đã thống nhất thời hạn để hoàn tất thủ tục cấp sổ và ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc. Nếu đến thời hạn đã thỏa thuận, bên nhận cọc không thể hoàn thành việc cấp sổ như cam kết, thì Tòa án sẽ căn cứ vào các điều khoản đã thỏa thuận để giải quyết. Theo đó, bên nhận cọc có thể bị xử phạt theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 về phạt vi phạm hợp đồng, đồng thời phải bồi thường thiệt hại nếu có phát sinh. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng trong trường hợp bên nhận cọc không thực hiện được việc cấp sổ do những nguyên nhân khách quan nằm ngoài tầm kiểm soát, thì họ sẽ không bị áp dụng phạt vi phạm hợp đồng, căn cứ theo hướng dẫn của Án lệ số 25/2018/AL.
Ngược lại, trong tình huống các bên khi ký kết đã biết rõ rằng thửa đất không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ, nhưng vẫn tiến hành giao kết hợp đồng thì Tòa án có quyền tuyên hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng này, bởi vì hợp đồng đã mất đi khả năng thực hiện đúng theo quy định tại Điều 425 BLDS 2015. Nội dung của Điều 425 quy định rằng: “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thể thực hiện được một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình làm cho mục đích của bên có quyền không thể đạt được thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.” Như vậy, việc hủy bỏ hợp đồng là quyền của bên có quyền khi thấy rằng nghĩa vụ của bên kia không thể thực hiện, dẫn đến việc mục đích giao dịch không đạt được như kỳ vọng.
Bên cạnh đó, trong một số trường hợp đặc biệt khác, Tòa án cũng có thể ra phán quyết tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng nếu phát hiện có dấu hiệu bị lừa dối hoặc các hành vi vi phạm nghiêm trọng khác, dẫn đến hợp đồng không có giá trị pháp lý từ ban đầu. Quy định này được nêu rõ tại Điều 122 BLDS 2015, trong đó ghi nhận rằng hợp đồng vô hiệu khi có các yếu tố làm cho giao dịch không được thực hiện một cách hợp pháp và công bằng.
Như vậy, việc Tòa án đánh giá khả năng thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa trên tình hình thực tế của thửa đất, sự thiện chí của các bên và các quy định pháp luật liên quan là yếu tố then chốt để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch. Việc tuân thủ đúng các quy định tại Bộ luật Dân sự và các án lệ hướng dẫn sẽ góp phần làm rõ trách nhiệm và quyền hạn của các bên, từ đó giúp bảo vệ công bằng trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai. Đối với các bên tham gia giao dịch, việc hiểu rõ và tuân thủ các quy định pháp luật này cũng là cách tốt nhất để phòng tránh rủi ro và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình một cách hiệu quả nhất. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.