Toàn quốc HƯỚNG DẪN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN TRỔ CỬA SỔ ĐỐI VỚI NHÀ LIỀN KỀ

Trong bối cảnh mật độ xây dựng tại các đô thị lớn ngày càng trở nên dày đặc, việc thiết kế không gian sống sao cho vừa đảm bảo sự thông thoáng, tràn ngập ánh sáng tự nhiên, vừa tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật là bài toán không hề đơn giản đối với các chủ đầu tư. Một trong những hạng mục thường xuyên gây ra mâu thuẫn gay gắt nhất giữa những người hàng xóm láng giềng chính là việc trổ cửa sổ nhìn sang bất động sản liền kề. Để tránh rơi vào tình cảnh "tiến thoái lưỡng nan", phải đập bỏ công trình sau khi hoàn thiện do vi phạm quy chuẩn, gia chủ cần nắm vững các nguyên tắc pháp lý về khoảng cách và điều kiện mở cửa sổ được quy định trong hệ thống pháp luật hiện hành.
Căn cứ pháp lý quan trọng nhất điều chỉnh trực tiếp vấn đề này là Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015. Theo tinh thần của điều luật này, chủ sở hữu nhà ở có quyền trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện hoặc hướng ra lối đi chung, tuy nhiên quyền này không được thực hiện một cách tùy tiện mà phải tuân thủ chặt chẽ các quy định của pháp luật về xây dựng. Một quy tắc cơ bản về an toàn công cộng cần được ưu tiên thực hiện là đối với các cửa quay ra đường đi chung, mặt dưới mái che của cửa sổ hoặc cửa ra vào bắt buộc phải cách mặt đất một khoảng cách tối thiểu từ 2 mét trở lên để đảm bảo sự lưu thông an toàn cho người và phương tiện.

Đi sâu vào chi tiết kỹ thuật, mặc dù các văn bản quy phạm cũ như Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (QCXDVN 05:2008) đã hết hiệu lực và nhường chỗ cho các quy chuẩn mới (điển hình là QCVN 01:2021/BXD), nhưng nguyên tắc tôn trọng ranh giới và quyền riêng tư trong Luật Dân sự vẫn là kim chỉ nam bất di bất dịch. Quy tắc "vàng" trong xây dựng nhà phố là: Nếu bức tường nhà bạn được xây dựng sát ngay trên đường ranh giới đất (tường riêng sát mốc giới hoặc tường chung), bạn tuyệt đối không được phép trổ bất kỳ loại cửa sổ nào, bao gồm cả cửa lùa, cửa chớp hay các ô thông gió nhìn sang nhà hàng xóm, trừ phi có thỏa thuận khác bằng văn bản. Quy định này được đặt ra dựa trên hai yêu cầu cấp thiết: một là ngăn chặn nguy cơ lửa cháy lan giữa các nhà khi có hỏa hoạn, hai là bảo vệ tuyệt đối bí mật đời tư, ngăn chặn tầm nhìn soi mói vào không gian sống của hộ liền kề.

Để đảm bảo tính hợp pháp và tránh bị cơ quan Thanh tra xây dựng yêu cầu tháo dỡ, bít cửa, chủ công trình cần tuân thủ nghiêm ngặt các giới hạn về khoảng cách không gian. Cụ thể, đối với các tầng từ tầng 2 trở lên, trên những bức tường nằm cách ranh giới đất với nhà bên cạnh dưới 2 mét, pháp luật nghiêm cấm việc mở cửa đi, cửa sổ hoặc lỗ thông hơi. Chủ nhà chỉ được phép thiết lập các hạng mục này khi và chỉ khi bức tường đó được xây lùi vào và cách ranh giới đất tối thiểu từ 2 mét trở lên. Đồng thời, thiết kế cửa sổ cũng cần có biện pháp che chắn để tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà hàng xóm. Tương tự, quy tắc 2 mét này cũng áp dụng cho ban công; mép ngoài cùng của ban công muốn hướng sang nhà bên cạnh cũng phải đảm bảo khoảng cách tối thiểu 2 mét so với ranh giới đất.

Tuy nhiên, pháp luật cũng mở ra một cơ chế linh hoạt dựa trên sự thỏa thuận dân sự. Trong trường hợp hai bên hàng xóm đạt được sự đồng thuận cho phép mở cửa trên bức tường cách ranh giới dưới 2 mét, việc thi công có thể được tiến hành nhưng phải tuân thủ các điều kiện kỹ thuật khắt khe để đảm bảo an toàn. Các lỗ cửa được mở trong tình huống ngoại lệ này bắt buộc phải là loại cửa cố định (ví dụ như vách kính chết, ô chớp lật cố định không thể mở ra đóng vào) để ngăn ngừa hỏa hoạn lan truyền. Thêm vào đó, mép dưới của các ô cửa này phải được thiết kế cao hơn mặt sàn nhà ít nhất 2 mét, nhằm mục đích lấy sáng là chính chứ không phải để quan sát. Một điểm mấu chốt cần ghi nhớ là quyền mở cửa dựa trên thỏa thuận này rất mong manh; nếu thỏa thuận bị hủy bỏ hoặc quan hệ láng giềng rạn nứt, việc chủ nhà phải bít lại các lỗ cửa này là nghĩa vụ đương nhiên, không cần phải thông qua quy trình thương lượng lại hay chờ phán quyết của Tòa án.

Tổng kết lại, quyền trổ cửa sổ nhìn sang nhà hàng xóm bị chi phối mạnh mẽ bởi yếu tố khoảng cách địa lý và sự đồng thuận giữa các bên. Việc tuân thủ đúng các quy chuẩn này không chỉ là chấp hành pháp luật mà còn là cách bảo vệ tài sản và sự bình yên cho chính gia đình mình. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.