Toàn quốc HƯỚNG DẪN LÀM SỔ ĐỎ KHI MUA BÁN ĐẤT VIẾT TAY QUA NHIỀU CHỦ

Khi giao dịch mua bán đất được thực hiện bằng giấy viết tay qua nhiều chủ, việc làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) sẽ được xử lý theo từng trường hợp cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Mua đất viết tay nhưng chưa có sổ đỏ
Nếu mảnh đất mua bán chỉ dựa trên giấy viết tay mà chưa được cấp sổ đỏ (tức các chủ trước chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), người mua cuối cùng sẽ áp dụng quy định tại khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Quy định này tạo điều kiện đặc biệt cho người đang sử dụng đất thực tế được đăng ký cấp sổ đỏ lần đầu.
Cụ thể, nếu người sử dụng đất nhận chuyển nhượng không đúng quy định pháp luật nhưng có chữ ký xác nhận của các bên liên quan và chưa được cấp giấy chứng nhận, thì có thể thực hiện thủ tục đăng ký cấp sổ đỏ lần đầu theo Luật Đất đai và Nghị định hiện hành, mà không cần làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng chuyển quyền đất theo quy định, trừ trường hợp nhận thừa kế theo điểm d khoản 1 Điều 28 Nghị định này.
Các trường hợp được áp dụng bao gồm:

• Người nhận chuyển nhượng trước ngày 07/01/2014 nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai.
• Người nhận chuyển nhượng trước ngày 01/08/2024 có giấy tờ theo quy định tại Điều 137.

Lưu ý, trong thực tế, cơ quan đăng ký đất có thể chỉ cấp sổ đỏ cho người đầu tiên trong chuỗi giao dịch. Do đó, người mua cuối cùng cần làm việc tiếp với chủ sổ để hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng theo luật định.

Trường hợp 2: Mua đất viết tay nhưng đã có sổ đỏ
Với đất mua bán viết tay mà thửa đất đó đã có sổ đỏ, người nhận chuyển nhượng có thể lựa chọn các cách sau:

• Liên hệ với chủ đứng tên trên sổ đỏ để ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng này cần được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Sau đó, chủ đất bàn giao sổ đỏ cho người mua làm thủ tục sang tên, đóng thuế và lệ phí theo quy định. Phương án này áp dụng khi chủ sổ đồng ý hợp tác hoàn thiện hồ sơ.
• Nếu chủ đất không hợp tác, người mua là người đang sử dụng đất và nhận chuyển quyền trước ngày 01/08/2024 có thể làm thủ tục đăng ký biến động đất đai mà không cần hợp đồng chuyển nhượng có công chứng. Người mua cần nộp Đơn đăng ký biến động (Mẫu số 11/ĐK) cùng hợp đồng hoặc văn bản chuyển quyền viết tay có đủ chữ ký hai bên. Nếu không có hợp đồng, cần có bản gốc sổ đỏ và giấy tờ chứng minh chuyển quyền có chữ ký của các bên.

Sau khi nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thông báo công khai việc đăng ký biến động cho bên chuyển quyền và UBND xã nơi có đất. Nếu không rõ địa chỉ bên chuyển quyền, Văn phòng sẽ đăng thông tin trên các phương tiện truyền thông địa phương 3 lần, chi phí do người đề nghị cấp sổ đỏ chịu.

Nếu sau 30 ngày kể từ lần thông báo đầu tiên không có tranh chấp, Văn phòng đăng ký đất sẽ cấp sổ đỏ cho người nhận chuyển quyền. Nếu có tranh chấp, Văn phòng sẽ hướng dẫn các bên khởi kiện tại cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp 3: Yêu cầu Tòa án công nhận các giao dịch viết tay
Người mua cũng có thể khởi kiện để Tòa án công nhận hiệu lực pháp lý của các hợp đồng mua bán đất viết tay. Đây là thủ tục dân sự (không phải vụ án dân sự) theo khoản 9 Điều 27 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Phương án này áp dụng khi không thể liên hệ hoặc chủ đất đầu tiên không hợp tác. Hồ sơ gồm có đơn yêu cầu Tòa án, toàn bộ giấy tờ mua bán viết tay qua các đời chủ, chứng cứ thanh toán tiền và bàn giao đất, cùng các tài liệu liên quan.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng phương án này thường gặp nhiều khó khăn. Đối với đất chưa được cấp sổ đỏ, Tòa án có thể từ chối công nhận quyền sử dụng đất chưa được Nhà nước thừa nhận. Với đất đã cấp sổ đỏ, Tòa án cũng có thể bác bỏ nếu không đảm bảo điều kiện tách thửa hoặc quy định công nhận theo luật đất đai.
Thực tế, Tòa án thường xem xét tính tự nguyện của các bên, việc thanh toán đã hoàn tất, người mua đang sử dụng đất ổn định không tranh chấp, và đất đủ điều kiện chuyển nhượng theo pháp luật. Kết quả vụ việc tùy thuộc vào bằng chứng và đánh giá riêng của Tòa án trong từng trường hợp.

Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.