Toàn quốc KHI NÀO CÓ THỂ KHỞI KIỆN ĐÒI LẠI ĐẤT ĐÃ CHO MƯỢN BỊ ĐEM THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG

Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp dân sự, không ít trường hợp người sử dụng đất (chủ đất) cho người khác mượn đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), nhưng sau đó bên mượn lại tự ý mang tài sản này đi thế chấp tại ngân hàng để vay tiền. Khi sự việc bị phát hiện, nhiều người lâm vào tình thế mất đất, mất tài sản do thiếu hiểu biết pháp luật hoặc không cẩn trọng trong giao dịch. Vậy trong trường hợp này, chủ đất có quyền khởi kiện để đòi lại đất hay không? Nếu có thì căn cứ pháp lý nào được áp dụng?

Điều kiện để khởi kiện đòi lại đất đã bị đem đi thế chấp
Theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành và căn cứ thực tiễn giải quyết tại tòa án, chủ sử dụng đất có thể khởi kiện yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất đã bị đem đi thế chấp trong hai trường hợp chính:

• Trường hợp thứ nhất: Có bằng chứng rõ ràng cho thấy người cho mượn đất đã bị lừa gạt, không biết hoặc không được thông báo về việc đất của mình đã bị đem thế chấp tại ngân hàng. Tình huống này có thể được xem xét theo hướng giao dịch dân sự bị vô hiệu do bị lừa dối theo Điều 127 Bộ luật Dân sự năm 2015.
• Trường hợp thứ hai: Có căn cứ chứng minh rằng giao dịch thế chấp không được thực hiện đúng trình tự, thủ tục pháp luật, chẳng hạn như:
  • Việc thế chấp không được công chứng hoặc chứng thực hợp pháp, theo quy định tại Luật Công chứng và các văn bản hướng dẫn liên quan;
  • Giao dịch không được đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan có thẩm quyền;
  • Người thế chấp không có quyền hoặc không đủ thẩm quyền để thực hiện giao dịch, ví dụ như chỉ là người mượn đất, không phải chủ sở hữu hợp pháp;
  • Hợp đồng thế chấp có dấu hiệu vi phạm điều cấm của pháp luật, giả tạo hoặc nhằm che giấu một giao dịch khác.

Khi hội đủ những điều kiện nêu trên, người bị thiệt hại có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu:

• Tuyên bố giao dịch thế chấp vô hiệu;
• Hủy bỏ các thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm đã được thực hiện;
• Buộc hoàn trả lại GCNQSDĐ;
• Yêu cầu trả lại quyền sử dụng đất nếu thực tế đã có hành vi bàn giao, sử dụng đất không đúng thỏa thuận ban đầu.

Lưu ý: Trường hợp giao dịch thế chấp được xác lập hợp pháp, đầy đủ thủ tục công chứng và đăng ký theo quy định, thì khả năng yêu cầu tuyên bố vô hiệu sẽ rất thấp. Do đó, nếu không có căn cứ vững chắc, người bị ảnh hưởng nên cân nhắc lựa chọn phương án khởi kiện đòi bồi thường thiệt hại thay vì đòi lại đất.

Khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu không thể lấy lại quyền sử dụng đất
Trong tình huống quyền sử dụng đất đã được thế chấp hợp pháp và ngân hàng đã tiến hành xử lý tài sản (bán đấu giá, thu hồi nợ...), chủ đất có thể không còn khả năng đòi lại đất. Tuy nhiên, pháp luật vẫn cho phép người bị thiệt hại khởi kiện yêu cầu người mượn đất phải bồi thường theo cơ chế trách nhiệm dân sự.
Căn cứ pháp lý được sử dụng trong trường hợp này là Điều 584 và Điều 585 của Bộ luật Dân sự 2015, quy định rõ về trách nhiệm bồi thường thiệt hại do hành vi xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.
Để yêu cầu bồi thường, người bị thiệt hại cần chứng minh được 3 yếu tố:

• Hành vi trái pháp luật: Việc tự ý đem đất đi thế chấp mà không được sự đồng ý của chủ đất;
• Thiệt hại thực tế: Mất quyền sử dụng đất, mất tài sản trên đất, chi phí đi lại, thuê luật sư, tổn thất tinh thần...
• Mối quan hệ nhân quả giữa hành vi sai trái và thiệt hại xảy ra.

Các khoản yêu cầu bồi thường có thể bao gồm:

• Giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại thời điểm xét xử;
• Chi phí đầu tư, xây dựng công trình trên đất (nếu có);
• Thiệt hại tinh thần (nếu có yếu tố gây tổn thất nghiêm trọng đến danh dự, uy tín…);
• Các chi phí hợp lý liên quan đến việc ngăn chặn thiệt hại, chi phí pháp lý, phí luật sư...

Trường hợp nghiêm trọng hơn, nếu người mượn đất có dấu hiệu gian dối ngay từ đầu nhằm chiếm đoạt tài sản, hành vi này có thể bị xem xét theo hướng phạm tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản" quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015. Trong trường hợp này, người bị hại có quyền gửi đơn tố giác đến cơ quan công an để yêu cầu xử lý hình sự và bồi thường dân sự trong vụ án hình sự.

Những rủi ro pháp lý chủ đất có thể gặp phải khi cho mượn sổ đỏ để thế chấp vay ngân hàng
Việc cho người khác mượn giấy tờ đất hoặc quyền sử dụng đất mang lại rất nhiều hệ lụy pháp lý nghiêm trọng, có thể khiến chủ đất mất trắng tài sản nếu không hiểu rõ bản chất pháp lý của giao dịch. Một số rủi ro điển hình bao gồm:

• Nguy cơ mất quyền sở hữu đất: Khi bên mượn không trả được nợ, ngân hàng sẽ tiến hành xử lý tài sản bảo đảm bằng cách bán đấu giá hoặc thu hồi nợ. Chủ đất có thể vĩnh viễn mất quyền sử dụng đất nếu không có hành động kịp thời và phù hợp pháp luật.
• Nguy cơ phải gánh nghĩa vụ trả nợ thay: Nếu đứng tên trong hợp đồng thế chấp hoặc được coi là bên bảo lãnh, chủ đất có thể bị ngân hàng yêu cầu thực hiện nghĩa vụ thanh toán khoản vay khi người vay vi phạm nghĩa vụ.
• Tranh chấp kéo dài, tốn kém: Quá trình khởi kiện thường phức tạp, thời gian giải quyết kéo dài và phát sinh nhiều chi phí như án phí, phí luật sư, chi phí giám định...
• Không thể thu hồi thiệt hại: Người gây thiệt hại có thể không còn khả năng tài chính để bồi thường hoặc cố tình trốn tránh trách nhiệm, khiến việc thi hành án gặp nhiều khó khăn.

Cách phòng tránh rủi ro khi cho mượn đất
Để tránh những hậu quả pháp lý không mong muốn, chủ đất nên thực hiện các biện pháp phòng ngừa sau:

• Tuyệt đối không cho mượn sổ đỏ, giấy tờ nhà đất hoặc ủy quyền sử dụng đất nếu chưa nắm rõ mục đích, nội dung và bản chất pháp lý của giao dịch;
• Tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia pháp lý trước khi ký kết bất kỳ văn bản nào liên quan đến tài sản đất đai;
• Xác minh đầy đủ hồ sơ, tài liệu, văn bản thỏa thuận và tránh ký tên hoặc điểm chỉ vào văn bản có tính pháp lý khi chưa hiểu rõ nội dung;
• Lưu giữ đầy đủ các giấy tờ giao dịch, thư từ, tin nhắn để làm chứng cứ trong trường hợp phát sinh tranh chấp.

Việc kiện đòi lại đất đã cho người khác mượn nhưng bị đem đi thế chấp là vấn đề pháp lý phức tạp, đòi hỏi người bị thiệt hại phải có đủ căn cứ rõ ràng để chứng minh hành vi vi phạm và sự ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của mình. Trường hợp không đủ cơ sở để đòi lại đất, người bị thiệt hại có thể khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, để tránh những rủi ro không đáng có, cần nâng cao nhận thức pháp lý và có sự tư vấn từ chuyên gia trước khi tiến hành bất kỳ giao dịch nào liên quan đến đất đai. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.