Toàn quốc THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TRONG TRƯỜNG HỢP MUA BÁN BẰNG GIẤY TAY CHO NHIỀU NGƯỜI

Trong bối cảnh thực tế tại Việt Nam, việc mua bán đất đai bằng giấy tay – tức là các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật – vẫn diễn ra khá phổ biến, đặc biệt tại các khu vực chưa được quản lý chặt chẽ hoặc khi người dân thiếu hiểu biết pháp luật. Khi xảy ra tranh chấp liên quan đến các giao dịch này, đặc biệt là trường hợp một mảnh đất bị bán cho nhiều người cùng lúc thông qua giấy tờ viết tay, việc xác định cơ quan có thẩm quyền giải quyết trở nên rất quan trọng và thường phức tạp. Dưới đây là phân tích chi tiết các trường hợp và hướng xử lý theo quy định pháp luật hiện hành.

Tranh chấp đất đai khi mảnh đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khi xảy ra tranh chấp liên quan đến việc mua bán đất bằng giấy viết tay, nhưng mảnh đất đã được cấp một trong các loại Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi tắt là "sổ đỏ"), thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ thuộc về Tòa án nhân dân theo quy định tại khoản 1, Điều 236 của Luật Đất đai năm 2024.
Trong tình huống này, một hoặc các bên tranh chấp có thể sở hữu một trong các loại giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;
• Hoặc các loại giấy tờ được liệt kê tại Điều 137 của Luật Đất đai 2024.

Những giấy tờ này có giá trị pháp lý để xác định quyền sử dụng hợp pháp. Tuy nhiên, nếu chủ đất đã từng bán thửa đất đó cho nhiều người bằng giấy tay, thì bản chất vụ việc sẽ trở nên phức tạp hơn. Tòa án sẽ không chỉ xem xét tính pháp lý của giấy chứng nhận mà còn cần đánh giá toàn diện các yếu tố khác như:

• Thời điểm các giao dịch diễn ra;
• Hình thức thanh toán và các chứng từ liên quan;
• Việc giao nhận đất trên thực tế;
• Thiện chí của các bên trong quá trình giao dịch;
• Các hành vi có dấu hiệu lừa đảo, nếu có.

Tòa án sẽ căn cứ trên các chứng cứ do các bên cung cấp và quy định pháp luật hiện hành để đưa ra phán quyết phù hợp, bảo đảm tính khách quan và công bằng.

Tranh chấp khi đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khi mảnh đất là đối tượng của tranh chấp nhưng chưa được cơ quan Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức là đất chưa "hợp thức hóa", thì việc xác định cơ quan giải quyết tranh chấp sẽ linh hoạt hơn. Theo khoản 2 Điều 236 của Luật Đất đai năm 2024, các bên có thể lựa chọn một trong hai phương thức sau:

• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, thường là cấp huyện hoặc cấp tỉnh tùy theo tính chất, mức độ và diện tích đất tranh chấp;
• Khởi kiện vụ án dân sự tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Với đất chưa có "sổ đỏ", việc xác định ai là người sử dụng đất hợp pháp sẽ dựa trên các yếu tố sau:

• Nguồn gốc hình thành của thửa đất (đất được khai hoang, nhận thừa kế, chuyển nhượng…);
• Quá trình sử dụng đất liên tục, ổn định và không có tranh chấp;
• Các tài liệu, chứng từ thể hiện việc quản lý, sử dụng đất như biên lai nộp thuế, giấy tờ viết tay, xác nhận của chính quyền địa phương;
• Hiện trạng sử dụng đất và các nhân chứng liên quan.

Trong trường hợp này, giấy tay được xem là một loại chứng cứ nhưng không mang tính quyết định, do không có giá trị pháp lý cao nếu không đi kèm các yếu tố khác chứng minh việc chuyển nhượng là thật sự và hợp tình hợp lý.

Trường hợp một thửa đất được bán bằng giấy tay cho nhiều người khác nhau
Một trong những dạng tranh chấp phức tạp và nghiêm trọng nhất là khi một cá nhân sử dụng giấy tay để bán cùng một mảnh đất cho nhiều người khác nhau. Trong trường hợp này, không chỉ đơn thuần là tranh chấp dân sự, mà còn có dấu hiệu hình sự, cụ thể là hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015, được sửa đổi, bổ sung năm 2017.
Trong tình huống này, các bên mua đất có thể thực hiện các bước như sau:

1. Tố cáo hành vi lừa đảo đến Cơ quan Cảnh sát điều tra – Công an cấp huyện hoặc tỉnh nơi có mảnh đất hoặc nơi xảy ra hành vi vi phạm.
2. Sau khi tiếp nhận tin báo, cơ quan điều tra sẽ tiến hành xác minh, làm rõ các hành vi vi phạm. Nếu có đầy đủ căn cứ cho thấy người bán có hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản của nhiều người, vụ việc sẽ được khởi tố hình sự.
3. Trong quá trình điều tra, nếu có thiệt hại về tài sản, người phạm tội còn phải bồi thường dân sự cho các nạn nhân theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Hành vi bán đất bằng giấy tay cho nhiều người một cách cố ý, có hệ thống, nhằm chiếm đoạt tài sản không chỉ xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua mà còn gây ảnh hưởng đến trật tự quản lý đất đai. Do đó, người bị hại cần nhanh chóng thu thập tài liệu, chứng cứ và trình báo kịp thời để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Việc mua bán đất đai bằng giấy tay luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt là trong các trường hợp giao dịch không minh bạch hoặc một thửa đất bị bán cho nhiều người. Khi xảy ra tranh chấp, việc xác định thẩm quyền giải quyết phụ thuộc vào tình trạng pháp lý của mảnh đất (đã có hay chưa có Giấy chứng nhận), cũng như tính chất và mức độ của hành vi (dân sự hay hình sự). Để bảo vệ quyền lợi, người dân nên tìm hiểu kỹ quy định pháp luật và thực hiện các thủ tục mua bán đất theo đúng trình tự, hình thức do pháp luật quy định, nhằm hạn chế những tranh chấp phức tạp có thể phát sinh về sau. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.