Toàn quốc XÁC ĐỊNH NGUỒN GỐC PHÁP LÝ CỦA PHẦN ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG CHO THUÊ

Trong quá trình giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu mà cơ quan có thẩm quyền, đặc biệt là Tòa án, phải xem xét chính là nguồn gốc pháp lý của phần đất được cho thuê. Việc xác định rõ ràng nguồn gốc này không chỉ giúp làm sáng tỏ quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mà còn là căn cứ để đánh giá tính hợp pháp của hành vi cho thuê. Nếu bên cho thuê không chứng minh được mình là người có quyền sử dụng đất hợp pháp, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu, kéo theo nhiều hệ quả pháp lý phức tạp.

Về bản chất, nguồn gốc pháp lý của đất là cơ sở để xác định quyền định đoạt và quyền cho thuê của chủ thể sử dụng đất. Theo quy định, quyền sử dụng đất chỉ được công nhận và bảo vệ khi người sử dụng đất có đủ điều kiện pháp lý, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng, và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là chứng thư pháp lý duy nhất chứng minh người đứng tên trên giấy có quyền hợp pháp đối với mảnh đất đó, bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn, hoặc cho thuê quyền sử dụng đất.

Trong thực tiễn, nguồn gốc của phần đất đem cho thuê có thể hình thành từ nhiều căn cứ pháp luật khác nhau. Trường hợp phổ biến nhất là đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức. Khi đó, bên cho thuê cần xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để chứng minh quyền hợp pháp của mình. Ngoài ra, cũng có những trường hợp đất được nhận chuyển quyền sử dụng hợp pháp thông qua các giao dịch dân sự, như hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế theo đúng quy định. Các loại giao dịch này nếu được công chứng, chứng thực và đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai thì đều tạo lập quyền sử dụng đất hợp pháp cho bên nhận.

Bên cạnh đó, vẫn tồn tại những tình huống phức tạp hơn, như phần đất đem cho thuê đang có tranh chấp hoặc khiếu nại về quyền sử dụng, hoặc chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận. Trong các trường hợp này, mặc dù người đang quản lý, sử dụng đất có thể có căn cứ về mặt thực tế, nhưng việc cho thuê phần đất đó có thể bị xem là vi phạm quy định pháp luật, do chưa đủ điều kiện để thực hiện quyền định đoạt. Theo quy định, người sử dụng đất chỉ được quyền cho thuê khi đáp ứng đầy đủ bốn điều kiện:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Còn trong thời hạn sử dụng đất.

Từ đó, khi có tranh chấp xảy ra, Tòa án sẽ tiến hành xác minh, đối chiếu hồ sơ pháp lý của phần đất được cho thuê để xác định tính hợp pháp của hành vi cho thuê. Bên cho thuê phải cung cấp đầy đủ tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất, chẳng hạn như Giấy chứng nhận, quyết định giao đất, hợp đồng chuyển nhượng, văn bản thừa kế, biên bản bàn giao đất hoặc các giấy tờ khác được pháp luật công nhận theo Điều 100 Luật Đất đai năm 2013. Quá trình xác minh này có ý nghĩa quyết định trong việc phân định rõ bên nào là chủ thể có quyền hợp pháp, từ đó làm căn cứ để xác định hiệu lực của hợp đồng thuê và trách nhiệm pháp lý của các bên liên quan.

Nếu Tòa án kết luận rằng phần đất cho thuê có nguồn gốc hợp pháp và bên cho thuê là chủ thể có đầy đủ quyền sử dụng đất theo quy định, hợp đồng thuê sẽ được công nhận là hợp pháp, trừ khi vi phạm các điều kiện khác về hình thức hoặc nội dung. Ngược lại, nếu bên cho thuê không có quyền sử dụng đất hoặc đất đang trong quá trình tranh chấp, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu toàn bộ hoặc vô hiệu từng phần, tùy theo mức độ vi phạm. Khi đó, hậu quả pháp lý được giải quyết theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, buộc các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, và bồi thường thiệt hại nếu có.

Như vậy, việc xác định nguồn gốc pháp lý của phần đất cho thuê đóng vai trò then chốt trong việc đánh giá hiệu lực hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Để bảo vệ quyền lợi của mình, các bên nên kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của đất trước khi ký kết hợp đồng, đặc biệt là việc đảm bảo bên cho thuê có quyền sử dụng đất hợp pháp và không vướng tranh chấp. Việc này không chỉ giúp hạn chế rủi ro pháp lý mà còn góp phần đảm bảo tính minh bạch, ổn định và an toàn trong các giao dịch về đất đai theo đúng quy định của pháp luật hiện hành. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.